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In seiner Sitzung am 22.03.2018 hat das Abgeordnetenhaus Berlin das Zweite Gesetz zur Änderung des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum im Land Berlin (ZwVbG) beschlossen.

Ziel der gesetzlichen Regelungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist es, vereinfacht gesagt, eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung im Land Berlin mit Wohnraum sicherzustellen. In Umsetzung dieses Ziels ist in § 1 ZwVbG ein repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt formuliert. Die Zweckentfremdung von Wohnraum bedarf hiernach der vorherigen Genehmigung des jeweils zuständigen Bezirksamtes, wobei die Genehmigung u.a. dann erteilt werden kann, wenn der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust durch die Schaffung „angemessenen Ersatzwohnraums“ im Sinne von § 3 ZwVbG ausgeglichen wird.

Wesentliche Neuerungen durch das nunmehr beschlossene Änderungsgesetz erfahren die Regelungen des ZwVbG in erster Linie dahingehend, dass erstmals gesetzliche Anforderungen an die „Angemessenheit“ des Ersatzwohnraums normiert werden. So ist etwa sicherzustellen, dass der Ersatzwohnraum bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Angemessene Bedingungen setzen künftig Mieten voraus, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden können.

Ferner wird erstmals auch gesetzlich geregelt, dass Ersatzwohnraum nur dann angemessen ist, wenn er in räumlicher Nähe oder zumindest in demselben Bezirk geschaffen wird, in dem die Zweckentfremdung erfolgt bzw. erfolgen soll. Eine entsprechende Bestimmung fand sich bislang lediglich in den untergesetzlichen Ausführungsvorschriften zum ZwVbG. Damit trägt der Landesgesetzgeber vom VG Berlin in jüngeren Entscheidungen geäußerten Bedenken Rechnung, wonach die Ausführungsvorschriften zum ZwVbG (jedenfalls) insoweit gegen höherrangiges Recht verstießen (vgl. u.a. VG Berlin, Urteil v. 15.11.2017 – 6 K 594.17 –).

Von besonderer praktischer Bedeutung sind die beschlossenen Änderungen insbesondere deshalb, weil auch die Beseitigung von Wohnraum durch Abbruch vorhandener Gebäudesubstanz gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG als Zweckentfremdung missbilligt wird. Soll also neuer Wohnraum auf einem Grundstück geschaffen werden, auf dem bereits Wohngebäude vorhanden sind, die aber heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen und deshalb abgerissen werden müssen, ist der Neubau nur dann möglich, wenn er als „angemessener Ersatzwohnraum“ im Sinne des § 3 ZwVbG anzusehen ist.

Die Änderungen treten am Tag nach ihrer Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Ansprechpartner:

nick-kocklerNick Kockler
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Telefon: 0221-973002-81
E-Mail: n.kockler[at]lenz-johlen.de

 

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