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Die Corona-Krise trifft die gesamte Gesellschaft schwer. Auch die Bauverträge bleiben von dieser Krise nicht verschont. Unter verschiedenen Gesichtspunkten stellen sich dabei unseren Mandanten in den letzten Tagen immer wieder Fragen zur Abwicklung von Bauverträgen einerseits aber auch zur Frage, was für die Vertragsgestaltung zu berücksichtigen ist.

Die Ausgangslage ist bekannt. Die Regierung ergreift Maßnahmen oder spricht – wie auch z.B. das RKI oder andere Institutionen - jedenfalls Verhaltensempfehlungen aus. Der Verkehr wird eingeschränkt. Länder verhängen Ein- oder Ausreisesperren, teilweise auch mit drastischen Folgen für den Warenverkehr. Es drohen Ausgangssperren.

Die Vertragsparteien werden sich derzeit noch oft auf „höhere Gewalt“ und fehlendes „Verschulden“ berufen können und damit eine Schadenersatzpflicht zurückweisen können. Wichtig ist, dass die Beeinträchtigungen kommuniziert werden und rechtzeitig Behinderungsanzeigen erfolgen oder ggf. eine Störung der Geschäftsgrundlage geltend gemacht wird.

1. Infolge der Anordnungen und Verhaltensempfehlungen kommt es bei der Abwicklung bestehender Bauverträge zu Abwicklungsstörungen. Fertigstellungstermine können nicht eingehalten werden oder es entstehen unvorhergesehene Kostensteigerungen. Welche der Vertragsparteien hat im Verhältnis zwischen ihnen die daraus resultierenden wirtschaftlichen Folgen zu tragen? 

Vorab ist immer zu prüfen, ob eine Regelung zu derartigen Sachverhalten im Vertrag getroffen wurde (oft Stichwort: „Höhere Gewalt“). Dann ist weiter zu prüfen, ob es sich um eine Allgemeinde Geschäftsbedingung (AGB) handelt und diese wirksam ist. Die Rechtsprechung ist i.d.R. restriktiv, wenn einem Vertragspartner unbillig, einseitig Risiken übertragen werden. Im Einzelfall würde dann auch zu prüfen sein, wer die Klausel „gestellt“ hat; der kann sich nicht auf eine Unwirksamkeit berufen.

a) Für VOB/B-Verträge gibt es ansonsten eine Regelung in § 6 Abs. 2 VOB/B: Ausführungsfristen werden danach verlängert, „soweit eine Behinderung verursacht ist durch höhere Gewalt oder andere für den AN unabwendbare Umstände“. Es besteht weitgehend Einigkeit dass Corona als „höhere Gewalt“ einzustufen ist, wobei man im Einzelfall u.U. untersuchen muss, wann die Störung eingetreten ist und ob eventuell Auswirkungen durch Corona schon „absehbar“ waren. Dies kann ein Streitpunkt werden. Der AN sollte jedenfalls rechtzeitig („unverzüglich“!) daran denken, schriftlich Bedenken anzumelden, wenn er sich durch Corona in der ordnungsgemäßen Ausführung beschränkt sieht (§ 6 Abs. 1 VOB/B). Entschädigungsansprüche nach § 6 Abs. 6 VOB/B gegenüber dem AG dürften indes nicht bestehen, da dieser die Behinderung durch Corona auch nicht zu vertreten haben wird.  

Welchen Grad der Verbindlichkeit müssen die staatlichen Weisungen haben, um als hindernder Umstand anerkannt zu werden? Hierzu ist keine gesicherte Rechtslage vorhanden. Es erscheint aber schwierig, von dem Unternehmer zu erwarten, seine Mitarbeiter beispielsweise in räumlich beengten Verhältnissen, nah beieinander, körperlich arbeiten zu lassen, wenn zugleich die Bundesregierung darauf hinweist, dass genau solche Nähe und Kontakte vermieden werden müssen und dies die „größte gemeinschaftliche Herausforderung seit dem 2. Weltkrieg sei“. Auch wenn insofern noch keine Rechtsprechung existiert, ist unseres Erachtens zu erwarten, dass der AN dann ggf. auch vor einem Richter Gehör finden würde, wenn er seine Mitarbeiter - dem folgend - schützt. Auch hier wird man aber den Einzelfall betrachten müssen.

Im Bereich des BGB-Vertrages ist die Lage ähnlich. Zwar besteht keine spezielle Regelung. Allerdings setzt ein Verzug auch ein Verschulden voraus. Daran dürfte es aktuell im Falle der Befolgung der Maßregeln zur Corona Bekämpfung fehlen, auch wenn dadurch Fristen nicht gehalten werden können. Auch hier wird man aber den Einzelfall betrachten müssen, was angeordnet und was noch zumutbar ist.

b) Umgekehrt bilden sich auch Fälle, in denen der AG bspw. seine Mitwirkungspflichten infolge der Corona-Maßnahmen nicht erfüllen kann, sei es, dass beispielsweise die Ämter nicht mehr arbeiten und Genehmigungen nicht erteilt, Anträge nicht bearbeitet werden oder das Baugebiet (z.B. Quarantäne) nicht erreichbar wird o.ä.. Nach der herrschenden Meinung dürfte in diesen Fällen den AG keine Entschädigungspflicht treffen, da die Umstände nicht in seinem Risikobereich liegen und nicht in seinem Einfluss stehen. Für extreme Wetterbedingungen haben der BGH und Obergerichte dies bereits entschieden. Es liegt nahe, diesen Maßstab in vielen Fällen auch für Corona-Sachverhalte zu übertragen. Auch hier wird sich aber zunehmend die Frage stellen, was war - ab welchem Zeitpunkt noch - tatsächlich nicht vorhersehbar.

c) Schließlich sollten beide Seiten einen Lösungsansatz suchen. Die Corona-Krise kann unseres Erachtens i.d.R. bisher auch als Fall der „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) angesehen werden. Dies führt unter Umständen zu einem Anspruch auf Anpassung des Vertrages oder (in seltenen Ausnahmefällen) auch zu dessen Aufhebung. Als „große Geschäftsgrundlage“ werden allgemein auch grundlegende politische, wirtschaftliche, soziale und natürliche Gegebenheiten verstanden, deren Veränderung sich auf die Vertragsverhältnisse auswirken kann (Bsp.: Wiedervereinigung, tiefgreifender politischer Wandel, Natur- und Umweltkatastrophen, Krieg o.ä.) Dazu wird man unseres Erachtens auch den Fall der Corona-Pandemie zählen, die derart drastische Maßnahmen fordert, wie sie die Bundesrepublik Deutschland jedenfalls noch nie erlebt hat und mit denen wohl auch niemand ernsthaft gerechnet hätte.

Auch hier sollten die Beteiligten frühzeitig gegenüber dem Vertragspartner schriftlich anzeigen, dass und warum Sie infolge von Corona eine Anpassung des Vertrages erwarten.

Interessant wird auch die Frage sein, wie eventuell nun eintretende Liquiditätsstörungen eines Bauherrn in Folge der Corona Krise behandelt werden müssen. Grundsätzlich ist die Liquidität das ausschließliche Risiko des AG. Es gibt aber – sehr seltene – Ausnahmefälle, in denen das u.U. eingeschränkt werden muss. Im Falle „Höherer Gewalt“ durch extreme Witterungsbedingungen hat der BGH z.B. auch über ergänzende Vertragsauslegung versucht, „zu helfen“, als dem Schuldner seine Leistung unvorhersehbar teurer geworden ist. Es ist u.E. jedenfalls überdenkenswert, ob hier auch noch der alte Grundsatz uneingeschränkt greifen soll, „Geld hat man zu haben“, oder ob nicht im Einzelfall auch eine Anpassung über die Störung der Geschäftsgrundlage oder eine ergänzende Vertragsauslegung zu angemesseneren Ergebnissen führt.

2. Was ist bei abzuschließenden Verträgen zu beachten?
Die Corona Krise sollte generell den Sinn schärfen, eine Regelung zur Höheren Gewalt in den Vertrag aufzunehmen. Diese Regelungen sollten jedenfalls in AGB ausgewogen und nicht einseitig sein (s.o.)

In Zukunft wird man den Corona Virus und seine Folgen – jedenfalls in der derzeit bekannten Form - voraussichtlich nicht mehr als „höhere Gewalt“ oder unvorhersehbares Ereignis einordnen können. Ein Umstand, der bei gebotener Sorgfalt bei Vertragsabschluss bereits erkennbar war, ist keine „höhere Gewalt“. Es ist zudem aus diesseitiger Sicht auch bekannt, dass die Folgen des Virus auch wellenartig, wiederholt auftreten können.

Corona wird uns also voraussichtlich noch länger „beschäftigen“. Den „Peak“ haben wir laut der Bundesregierung leider noch nicht erreicht. Eine Zurückhaltung beim Vertragsabschluss ist derzeit ohne Zweifel verständlich. Da aber die Wissenschaftler von einem Zeitraum von „sicherlich zwei Jahren“ (oder ggf. auch mehr) sprechen, in dem wir von Corona und seinen Folgen betroffen sein werden, wird sich die Frage stellen, wie dies ggf. in künftigen Bauverträgen seinen Niederschlag findet. Unseres Erachtens sollten dann konkrete Klauseln für den Umgang mit den Auswirkungen des Corona-Virus getroffen werden. Eine allgemeine Regelung zu „Höherer Gewalt“ reicht dann im Zweifel nicht mehr. Es sollte eine Regelung vereinbart werden, um das konkrete Corona-Risiko zu verteilen und / oder im Vertrag eine Flexibilität einzubauen. Zugleich und in diesem Zusammenhang wird man sicherlich die aktuelle Entwicklung der angeordneten Maßnahmen beobachten und berücksichtigen müssen.

Ihr Ansprechpartner:

Eberhard Keunecke

Eberhard Keunecke
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Telefon: 0221-973002-66
E-Mail: e.keunecke[at]lenz-johlen.de

 

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