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Seminar "Stadtentwicklung von morgen - Projekterfolg ist planbar" am 07.11.2019 bei Lenz und Johlen

Zu ihrer traditionellen Herbstveranstaltung in Form eines In-House-Seminars begrüßten die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte der Sozietät Lenz und Johlen am 07.11.2019 rund 90 Mandanten in ihren Kanzleiräumen am Rhein. Thematisch spannten die Referenten einen interessanten Bogen und beleuchteten sowohl zivil- wie auch öffentlich-rechtliche Herausforderungen, denen sich Projektentwickler und Architekten in ihrer täglichen Praxis stellen müssen.
In gewohnter Manier waren Gäste, Referenten und Mitarbeiter der Sozietät im Anschluss an die Veranstaltung zum Erfahrungsaustausch und Netzwerken bei Kölsch und Currywurst geladen.

Hatte die Frühjahrs-Veranstaltung noch unter dem Eindruck des Besuchs von Barack Obama und dem damit verbundenen Verkehrschaos gestanden, erschwerte aktuell ein Fliegerbombenfund die Anreise der Gäste und sorgte für einen kilometerlangen Stau vor den Kanzleiräumen. Andererseits hätte wohl nichts die Notwendigkeit neuer Mobilitäts- und Verkehrskonzepte besser veranschaulichen können, weshalb Dr. Rainer Voß diesen Auswuchs des PKW-Verkehrs in seiner Begrüßungsrede mit einem Augenzwinkern aufnehmen und zu seinem Thema „Kostenersparnis durch Mobilitätskonzepte“ überleiten konnte. Der Referent zeigte den Teilnehmern die Zielsetzung eines Mobilitätskonzeptes auf und berichtete über erste praktische Erfahrungen. Das geänderte Nutzerverhalten hat zu einer spürbaren Reduzierung der Stellplatznachfrage geführt, worauf der Landesgesetzgeber mit dem novellierten § 48 BauO NRW 2018 reagiert und die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Umgang mit sog. notwendigen Stellplätzen angepasst hat. In der Norm ist der Erlass einer Rechtsverordnung vorgesehen, die allerdings auf sich warten lässt. Leider scheint vielen Kommunen nicht bewusst zu sein, dass Ihnen der Gesetzgeber in § 48 Abs. 2 S. 2 ein kommunales Satzungsrecht und damit erheblichen Spielraum für maßgeschneiderte örtliche Lösungen an die Hand gegeben hat. Der Referent zeigte insbesondere auf, in welcher Weise Bauherrn selber die Initiative ergreifen können, um einen (deutlich) verringerten Bedarf an notwendigen Stellplätzen bei der Antragstellung nachzuweisen. Es gibt eine Vielzahl katalogisierter Stellplatzverringerungsmaßnahmen, die dazu führen, den Stellplatzbedarf rechnerisch um bis zu 50 % zu senken. Die Kosten für die Aufstellung eines Mobilitätskonzeptes sind vergleichsweise günstig. Im Gegenzug können erhebliche (Bau-)Kosten erspart werden, weil etwa Tiefgaragenstellplätze schlichtweg nicht mehr benötigt werden; Geld, das stattdessen für eine verbesserte Infrastruktur zur Aufwertung des Standortes zur Verfügung steht.
 
Im zweiten Beitrag beleuchtete Dr. Philipp Libert die „Nutzungssteuerung durch kommunale Kaufverträge“. Der Referent beobachtet bei den Kommunen eine zunehmende Tendenz, durch den Abschluss von Grundstückskaufverträgen Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung zu nehmen. Dies vor dem Hintergrund, dass Kommunen ihren Handlungsspielraum durch den Abschluss von Kaufverträgen gegenüber den planungsrechtlichen Instrumenten (Festsetzungen im Bebauungsplan) erheblich ausweiten können. Zum Teil sind sogar vertragliche Verpflichtungen möglich, die den planerischen Festsetzungen ausdrücklich widersprechen. Mittels Dienstbarkeiten kann eine von der Kommune gewünschte Nutzungsbindung (“Wohnnutzung“) langfristig gesichert werden. Ebenfalls könnten dem Investor vertraglich Einschränkungen bei der Weiterveräußerung des Grundstücks aufgegeben und Verpflichtungen zur Realisierung geförderten oder preisgedämpften Wohnraums auferlegt werden. Der Referent berichtete zudem über die erstarkende kommunale Praxis, sich in Grundstückskaufverträgen sogenannte Wiederkaufsrechte mit Laufzeiten bis zu 30 Jahren einräumen zu lassen. Solche Wiederkaufsrechte greifen beispielsweise bei späteren Nutzungsaufgaben, wobei Verträge als Rechtsfolge sogar die Kaufpreiszahlung ohne jede Wertanpassung vorsehen können. In zahlreichen Kommunen wird überdies das lange Zeit etwas stiefmütterlich behandelte Erbbaurecht wieder in den Fokus genommen: Mit diesem Instrument bleibt die Kommune Eigentümer des Grundstücks und bewilligt dem Erbbaurechtsbegünstigten lediglich ein zeitlich befristetes Recht, auf Ihrem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu halten. Dabei sind zahlreiche laufende Verpflichtungen zulasten des Erbrechtsnehmers denkbar, etwa im Hinblick auf eine Nutzungsbindung, eine Bauverpflichtung oder die Pflicht zur Erhaltung. Verstöße gegen die Verpflichtungen kann die Kommune mit dem Heimfallrecht sanktionieren, sodass ein Grundstück in diesem Fall zurück zu übertragen ist.

Im weiteren Verlauf befasste sich Béla Gerken mit dem Thema „Kommunale Vorkaufsrechte und Enteignung: Schnellerer Wohnungsbau?“. Der Referent nahm die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen!“ zum Anlass eines kritischen Blicks auf die rechtlichen Möglichkeiten der Enteignung und der Vergesellschaftung. Er beleuchtete die verfassungsrechtlichen Schranken und zeigt auf, dass die Überführung privater Wohnungsbestände in ein kommunales Unternehmen keine Form der nach Art. 14 Abs. 3 GG zulässigen Enteignung darstelle, weil es sich letztlich um die gewollte gemeinwirtschaftliche Umgestaltung von Teilen der Wirtschaft handele. Insoweit könne allenfalls Art. 15 S. 1 GG – mangels praktisch fehlender Anwendung auch als Verfassungsfossil bezeichnet – als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Nach Gerken dürfte die praktische Umsetzung jedenfalls an der Verhältnismäßigkeit scheitern, denn die Vergesellschaftung ist gerade nicht geeignet, schnell bezahlbaren Wohnraum für einen nennenswerten Teil der Bevölkerung zu schaffen. Im Gegenteil, dürften private Investoren bei einer Anwendung sogar abgeschreckt werden und sich die Situation dadurch sogar noch verschärfen. Als mildere Mittel verwies der Referent auf die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren, die Ausweisung neuer Wohnbauflächen, die Förderung staatlichen Wohnungsbaus und die Ausübung von Vorkaufsrechten. Bei den Vorkaufsrechten unterschied der Referent nach den §§ 24 und 25 BauGB und zeigte auf, dass die Stadt Köln nach vielen Jahren ihren Verzicht auf die Anwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes widerrufen habe. In diesem Zusammenhang zeigte er Rechtsschutzmöglichkeiten auf und wies insbesondere auf die Möglichkeit hin, die Ausübung des Vorkaufsrechts durch entsprechende eigene Erklärung abzuwenden.
 
In einem weiteren Beitrag stellte Dr. Daniel Wörheide das „Kooperative Baulandmodell – Chance oder Hemmnis?“ vor. Der Referent verschaffte den Teilnehmern einen eingehenden Überblick über das in Köln praktizierte kooperative Baulandmodel (KoopBLM). Dabei ging es zunächst um die von einem Vorhabenträger zu erfüllenden Verpflichtungen – bspw. Herstellung von 30 Prozent geförderten Wohnungsbaus, Übernahme der Planungs- u. Erschließungskosten, Herstellung der Infrastruktur (Kita, Spiel- u. Grünflächen) – und die rechtliche Umsetzung durch städtebauliche Verträge. Gegen diesen Forderungskatalog hatten Investoren einmal den Vorwurf erhoben, es handele sich um durch die Verwaltung gesteuerte strafrechtlich Erpressung gemäß § 253 StGB, was aber bei genauem Hinsehen nicht trägt: Kommunen steht die Planungshoheit verfassungsrechtlich zu, einen klagbaren Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans gibt es nicht und städtebauliche Verträge dürfen ihrem Inhalt nach die in § 11 Abs. 1 BauGB genannten Verpflichtungen enthalten. Die Grenzen staatlicher Gestaltungs- und Einflussnahme ergeben sich (allein) aus dem Angemessenheitsvorbehalt und dem Koppelungsverbot (§ 11 Abs. 2 BauGB). Der Referent befasste sich sodann mit den zur Anwendung des KoopBLM führenden Schwellenwerten und den aus Sicht der Praxis noch offenen Fragen. Bei der Bewertung des KoopBLM sei in der Regel nicht auf den Inhalt von Einzelpflichten abzustellen, vielmehr sei eine Gesamtschau erforderlich. Dabei sei eine Quote für den öffentlich geförderten Wohnungsbau ist in der Regel nicht zu beanstanden, wohingegen etwa die Unterhaltungsdauer für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen aus Sicht der Kommune zuweilen zu großzügig gehandhabt werde. Dem von Vorhabenträgern erhobenen Einwand, durch ihr Projekt werde ein planbedingter Mehrbedarf bei Kitas, Grün- und Spielflächen nicht geschaffen, stellte der Referent die Sichtweise der Verwaltung entgegen, wonach bereits die Mitursächlichkeit ausreichen kann, um die Kostenübernahme nach dem KoopBLM zu fordern. Dazu bedarf es allerdings eines transparenten Gesamtkonzeptes des jeweiligen Rates. Abschließend riet der Referent den Beteiligten, den Anwendungsbereich und Bagatellgrenzen sorgfältig zu prüfen und sich ggf. Spielräume bei atypischen Situationen zu Nutze zu machen.

Die Vortragsreihe beendete Stephan Wirtz mit dem Thema „Wärme-Contracting – Kosten senken“. Er zeigte die Bedeutung des Wärme-Contracting für das Gelingen der Energiewende auf, denn nach dem Klimaschutzplan der Bundesregierung muss die Emissionseinsparung im Gebäudesektor rd. 40 Prozent betragen. Der Referent berichtete anhand praktischer Beispielsfälle über contracting-basierte Energieversorgung und erläuterte den Unterschied zwischen dem contracting und alternativen Vertragsgestaltungen, etwa zur gemeinschaftlichen Nutzung einer Heizungsanlage. Vorteile und Chancen bestehen nicht nur aus Sicht des Contractors, sondern auch aufseiten der Mieter. Diese profitieren bei Neubauvorhaben von einer deutlich effizienteren Energieversorgung und tragen zur Schonung der Ressourcen bei. Grundsätzlich steht Vermietern ein freies Wahlrecht zur Art der Beheizung zu; lediglich bei Sanierungsvorhaben (Bestandsmietverhältnisse) muss der Vermieter den Grundsatz der Kostenneutralität (§ 556c BGB) im Blick halten. Abschließend beleuchtete der Referent, wie Vermieter sich die Vorteile des Contracting selber sichern können, statt das Feld allein den etablierten Anbietern zu überlassen.

 

Die Präsentationen der Referenten finden Sie hier zum Download:

Dr. Rainer Voß: Kostenersparnis durch Mobilitätskonzepte  [ Download ]

Dr. Philipp Libert: Nutzungssteuerung durch kommunale Kaufverträge [ Download ]

Béla Gehrken: Kommunale Vorkaufsrechte und Enteignung: schnellerer Wohnungsbau? [ Download ]

Dr. Daniel Wörheide: Kooperatives Baulandmodell - Chance oder Hemmnis? [ Download ]

Stephan Wirtz: Wärme-Contracting - Kosten senken [ Download ] 

Verfasser dieses Beitrags:

Thorsten Scheuren

Thorsten Scheuren, LL.M.
Rechtsanwalt
Telefon: 0221-973002-65
E-Mail: t.scheuren[at]lenz-johlen.de

 

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