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In der Stadt Köln gibt es bereits seit Juli 2014 eine Wohnraumschutzsatzung. Mit der am 12. Juni 2019 bekannt gemachten Satzung zum Schutz von Wohnraum in Köln (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 23/2019) wurde deren Geltungsdauer um 5 Jahre verlängert. Gleichzeitig wurde der Anwendungsbereich der Satzung deutlich erweitert. Diente die bisher geltende Satzung nur für freifinanzierte Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 1. 7. 2014 Wohnraum waren oder danach wurden, gilt die Wohnraumschutzsatzung ab dem 1. 7. 2019 für Wohnraum insgesamt, d. h. für Miet- und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienwohnhäuser, Eigenheime mit und ohne Einliegerwohnung oder 2. Wohnung, Eigentumswohnungen). Unter die Wohnraumschutzsatzung fällt nunmehr auch derjenige Wohnraum, der ursprünglich öffentlich gefördert war, sobald seine Zweckbindung entfallen ist.

Nach der Satzung darf Wohnraum nur mit Genehmigung der Stadt Köln anderen als Wohnzwecken zugeführt („zweckentfremdet“) werden. Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdiger Antragstellerinteressen das „hohe öffentliche Interesse am Erhalt des betroffenen Wohnraums“ überwiegen. Sie kann insbesondere bei einem beachtlichen und verlässlichen Angebot an Ersatzwohnraum erteilt werden. Dies dürfte dann auch der Hauptanwendungsfall der Zweckentfremdungsgenehmigung sein. Voraussetzung für die Genehmigungserteilung ist in jedem Fall, dass der Wohnraum nicht mehr bewohnt ist.

Die Satzung verpflichtet dinglich Verfügungsberechtigte und Nutzungsberechtigte von Wohnraum dazu, den Bediensteten der Stadt Köln Auskunft zu geben und Unterlagen vorzulegen, die für die Überwachung der Einhaltung der Satzung erforderlich sind. Der Verstoß gegen die Satzung, d. h. die Zweckentfremdung, kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit geahndet werden.

Die praktische Bedeutung der neuen Wohnraumschutzsatzung besteht, neben der Verlängerung ihrer Geltungsdauer, in der Ausdehnung auf Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser und ehemals geförderten Wohnraum. Die Wohnraumschutzsatzung wird in Köln insbesondere als Instrument gegen die Vermietung von Wohnraum an Touristen eingesetzt.

Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger Satzungen steht außer Streit. In der Praxis wird es zum einen darum gehen, ob hinsichtlich des Zweckentfremdungsverbotes nicht doch ein Ausnahmetatbestand gegeben ist und welche Anforderungen an Ersatzwohnraum gestellt werden.
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Dr. Michael Oerder
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Telefon: 0221-973002-73
E-Mail: m.oerder[at]lenz-johlen.de

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