Faires-Wohnen-Gesetz NRW: Neue Regeln für den Wohnungsmarkt geplant

Die nordrhein-westfälische Landesregierung hat am 17.3.2026 den Entwurf des Faires-Wohnen-Gesetzes NRW (FWoG NRW) beschlossen, welches das bisherige Wohnraumstärkungsgesetz vom 0172021 ablösen soll.

Der Entwurf gliedert sich im Wesentlichen in vier Themenbereiche:

Erstens sollen die Mindestanforderungen an Wohnraum und die Eingriffsbefugnisse der Kommunen weiterentwickelt werden. Mit einer neuen Generalklausel soll die Pflicht von Eigentümern und Vermietern zur Ausstattung, Erhaltung und Instandsetzung von Wohnraum erstmals als ausdrückliche gesetzliche Grundpflicht verankert werden. Für schwerwiegende Fälle sieht der Entwurf eine abgestufte Eingriffssystematik vor: Diese soll von der Treuhandverwaltung über eine Übernahme der Immobilie durch die Gemeinde bis hin zur Enteignung als ultima ratio reichen.

Zweitens soll erstmals ein ausdrückliches Verbot ausbeuterischer Überlassungspraktiken eingeführt werden. Der Entwurf sieht vor, dass im Rahmen einer Gesamtbetrachtung unter anderem die Ausstattung der Unterkunft, das Vorliegen einer objektiven Zwangslage sowie unangemessen hohe Entgelte als Indizien herangezogen werden können. Hintergrund sind Erkenntnisse aus behördlichen Kontrollaktionen, bei denen insbesondere Beschäftigte unter menschenunwürdigen Bedingungen untergebracht waren. Für Beschäftigtenunterkünfte soll darüber hinaus ein neues Registrierungs- und Zertifizierungssystem eingeführt werden: Unterkünfte sollen künftig vor Inbetriebnahme registriert und behördlich überprüft werden; bei Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen soll ein Gütesiegel „Faire Unterkunft“ verliehen werden. Ergänzend sollen neue Informations- und Transparenzpflichten sicherstellen, dass Beschäftigte vor der Überlassung eine Dokumentation der Überlassungsbedingungen erhalten.

Drittens sollen die Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum verschärft werden. Der Entwurf sieht vor, die Obergrenze für eine genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung von bislang 90 Tagen auf 56 Nächte pro Kalenderjahr abzusenken. Die bisherige Sonderregelung für Studierende (bis zu 180 Tage) soll ersatzlos entfallen; Studierenden soll jedoch die Möglichkeit offenstehen, eine befristete Genehmigung bei der Gemeinde zu beantragen. In Umsetzung der EU-Verordnung 2024/1028 sollen Gemeinden mit einer Zweckentfremdungssatzung künftig ausdrücklich in der Satzung bestimmen müssen, ob Kurzzeitvermietungen einer Registrierungspflicht unterliegen. Für bestehende Satzungen und bereits erteilte Wohnraum-Identitätsnummern sieht der Entwurf Übergangsregelungen vor.

Viertens sollen die Befugnisse der Behörden zum Datenaustausch erheblich erweitert werden. Hierdurch sollen insbesondere grenzüberschreitende Kontrollaktionen in der Praxis erleichtert und die behördliche Zusammenarbeit gestärkt werden.

Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Es bleibt abzuwarten, ob und – wenn ja – welche Änderungen sich im Gesetzgebungsverfahren noch ergeben. Kommunen als zuständige Wohnungsaufsichtsbehörden, Eigentümer und Vermieter von Bestandsimmobilien sowie Kurzzeitvermietende sollten sich bereits jetzt gezielt mit den beabsichtigten Neuregelungen und deren möglichen Auswirkungen auseinandersetzen, um frühzeitig notwendige Maßnahmen für den Vollzug und die Anpassung von Prozessen zu ergreifen. Eine proaktive Vorbereitung ist insbesondere vor dem Hintergrund der erweiterten behördlichen Pflichten und Kontrollbefugnisse ratsam.

Lesen Sie hierzu auch gerne die Pressemitteilung des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen: