Entscheidung des OLG München - Erstellung eines GU-Vertrags durch Planer ist unzulässige Rechtsdienstleistung!

Das OLG München hat in seinem Beschluss vom 08.12.2023 (Az.: 28 U 3311/23 Bau) eine wichtige Entscheidung getroffen, die insbesondere für Architekten bzw. Ingenieure als erste Ansprechpartner ihrer Auftraggeber von Bedeutung ist. Das Gericht erklärte einen Konzeptionsvertrag (=Bauträgervertrag) insgesamt für nichtig, weil die darin enthaltene Verpflichtung zur Erstellung eines Generalunternehmervertrags (GU-Vertrag) nach deutschem Recht durch Planer gegen §§ 2, 3 RDG verstößt und damit eine unzulässige Rechtsdienstleistung darstellt.

Der Erstellung von GU-Verträgen kommt nach der Entscheidung des OLG München allein aufgrund von deren Komplexität und Bedeutung für das Bauvorhaben sowie der Tatsache, dass diese Verträge üblicherweise von Fachanwälten betreut werden, eine erhebliche Bedeutung für den typischen Auftraggeber zu und ist damit eine zentrale Vertragspflicht.

Die Erstellung von GU-Verträgen durch Planer ist daher keine erlaubte Nebenleistung nach § 5 RDG, sondern eine unzulässige Rechtsberatung, welche zu einer Gesamtnichtigkeit des Vertrages und Rückforderungsansprüchen des Bestellers führen kann. Ist der Vertrag nicht nur gesetzes- sondern gleichzeitig auch sittenwidrig, kann zudem ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch der Planer für bereits erbrachte Planungs- und Überwachungsleistungen ausgeschlossen sein.

Auch wenn die Entscheidung des OLG München sich explizit nur mit der Erstellung von GU-Verträgen auseinandersetzt, ist diese unserer Einschätzung nach auf die Erstellung von „einfachen“ (Fach-)Planer- und Bauverträgen übertragbar. Zum einen umfassen die in der HOAI genannten Tätigkeiten nicht die Tätigkeit eines vertragsgestaltenden Juristen. Zum anderen ergibt sich deren Komplexität und Bedeutung für das Bauvorhaben daraus, dass diese hinsichtlich der Rechte und Pflichten aufeinander abzustimmen sind. Zudem sind bei der Erstellung dieser Verträge Beratungsleistungen, wie z.B. Kündigungsregelungen oder Skonto-Klauseln, erforderlich, die bereits an sich eine unzulässige Rechtsdienstleistung von Planungsbüros darstellen (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss v. 07.05.2020, Az. 3 U 2182/19; BGH, Urteil vom 09.11.2023, Az. VII ZR 190/22).

Dies gilt auch dann, wenn der Planer seinem Auftraggeber ein ihm vorliegendes Vertragsmuster übergibt, welches er (teilweise) durch einen Rechtsanwalt hat prüfen lassen (BGH, Urteil vom 09.11.2023, Az. VII ZR 190/22).