Bundesregierung veröffentlicht Entwurf zum "Wohnungsbau-Turbo"

Bundesregierung veröffentlicht Entwurf zum "Wohnungsbau-Turbo" - Neue Regelungen zum Schallschutz

Die Bundesregierung hat am 16.06.2025 den Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung auf den Weg gebracht. Der im Internet abrufbare Gesetzesentwurf ermächtigt die Genehmigungsbehörden zu einer weitgehenden Freistellung von planungsrechtlichen Bindungen, die zulässig ist, wenn sie mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und die Gemeinde dem zustimmt. Die Entscheidung über die Abweichung von den planungsrechtlichen Vorschriften steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Dies stellt einen erheblichen Eingriff in die bisherigen bauplanungsrechtlichen Vorschriften über die Zulässigkeit von Wohnbauvorhaben dar und soll dazu führen, dass die Gemeinden in weitem Umfang von der Notwendigkeit zur Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen freigestellt werden. Es bleibt abzuwarten, in welchem Umfang Genehmigungsbehörden und Gemeinden von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.

Weniger beachtet werden in der beginnenden Diskussion über den Gesetzesentwurf einige Vorschriften, die sich mit der Bewältigung der Lärmproblematik bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere in verdichteten Innenbereichen beschäftigen. Bisher sind die Planungsmöglichkeiten der Gemeinde in Gemengelagen zwischen emittierenden Gewerbenutzungen und schutzbedürftiger Wohnnutzung dadurch beschränkt, dass die Gemeinden bei der Planung von Wohnbebauung oder auch von an die Wohnbebauung heranrückenden gewerblichen Nutzungen an die Werte der Technischen Anleitungen Lärm (TA Lärm) gebunden sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.11.2012 – 4 C 8/11). Die Vorschrift der Ziff. 6.7 TA Lärm über die Zwischenwertbildung in Gemengelagen führt in vielen Fällen nicht zu belastbaren Ergebnissen. Dem will der Gesetzgeber durch eine Neuregelung des § 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. a BauGB begegnen. Danach soll in einem Bebauungsplan zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen festgesetzt werden können, dass bestimmte Werte zum Schutz vor Geräuschimmissionen oder bestimmte Geräuschemissionskontingente nicht überschritten werden dürfen, wobei in begründeten Fällen Abweichungen von der technischen Anleitungen Lärm zulässig sind.

Diese Regelung hat das Potenzial, die Planung von Gemengelagen deutlich zu erleichtern: Sie führt zum einen unter dem Stichwort Geräuschimmissionen dazu, dass in einem Bebauungsplan festgesetzt werden kann, dass in einem neu geplanten Wohngebiet nicht die hierfür von der TA Lärm in Ziff. 6.1 vorgesehenen Beurteilungspegel, sondern höhere Pegel einzuhalten sind. Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, verstößt die Planung nicht gegen das planungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Zum anderen ermöglicht die Vorschrift eine Kontingentierung der Geräuschemissionen, ohne dass hierfür die Voraussetzungen des § 1 Abs. 4 BauNVO vorliegen müssten. Die Gemeinde kann daher in einem Bebauungsplan Kontingente für Geräuschemissionen auch dann festsetzen, wenn weder im Geltungsbereich des Bebauungsplanes noch innerhalb des Gemeindegebietes ein Gewerbe- bzw. Industriegebiet vorhanden ist, in dem es keine Emissionskontingente gibt. In dem ebenfalls neu einzufügenden § 216a BauGB sollen die Rechtsfolgen geregelt werden, wenn sich der Bebauungsplan mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB im Nachhinein als unwirksam erweist. Hier begründet der Gesetzgeber für diejenigen, die auf die Planung vertraut haben, einen (eingeschränkten) Bestandsschutz.

Die Bedeutung der vorstehend beschriebenen geplanten Änderungen sollte nicht unterschätzt werden. Sie enthält Lösungsmöglichkeiten für Immissionskonflikte, die nach aktuellem Recht mit den Mitteln des Bauplanungsrechtes nicht in den Griff zu bekommen waren. Die Vorschriften kompensieren damit teilweise auch den Umstand, dass bisher in einem Bebauungsplan passiver Schallschutz nicht zur Lösung des Immissionskonfliktes zwischen Gewerbelärm und Wohnen eingesetzt werden konnte, da dieser nicht den Vorgaben der technischen Anleitungen Lärm (TA Lärm) entsprach. Dies ändert sich jetzt.

Insgesamt hat die vorliegende Gesetzesnovelle beachtliches Potential. Das Gesetz soll nach dem Willen der Bundesregierung bereits im Herbst in Kraft treten.