Mit diesem Schritt nimmt ein Projekt erheblich an Fahrt auf, das die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen bereits seit Ende letzten Jahres verfolgt. Ziel der anstehenden Novelle des Baugesetzbuches ist es, die mit dem Baulandmodernisierungsgesetz des Jahres 2021 eingeführten Instrumente weiterzuentwickeln. Es sollen zusätzliche Flexibilisierungen für den Wohnungsbau eingeführt werden und zwar sowohl für die Beurteilung von Vorhaben im Geltungsbereich von Bebauungsplänen als auch im unbeplanten Innenbereich.

Der Zeitplan, den sich das Ministerium gesetzt hat, ist ehrgeizig. Das Gesetz soll bis Ende September im Bundeskabinett beschlossen und bis Ende des Jahres 2024 im Bundestag abschließend behandelt werden. Aus Sicht des Ministeriums sind bspw. folgende Regelungen der Novelle von besonderer Bedeutung (Quelle: Pressemitteilung des BMWSB vom 31.07.2024):

Aufstockungen

Künftig sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten Erweiterungen von Gebäuden möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden müsste (vgl. § 31 Absatz 3 BauGB). Bisher gibt es diese Möglichkeit nur im Einzelfall, der häufig schwer zu begründen war.

Innenentwicklung

Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, d.h. in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder in Höfen. Besitzt also eine Familie einen großen Garten, der Platz für ein zweites Haus lässt, können die Kinder künftig schneller und einfacher ein eigenes Haus auf dem Grundstück errichten.

Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte

Die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft soll einem Kaufvertrag gleichgestellt werden. Dadurch wird das spätere Unterlaufen kommunaler Vorkaufsrechte durch die Nutzung sogenannte share deals erschwert. Außerdem sollen die kommunalen Vorkaufsrechte nach BauGB zukünftig auch dann ausgeübt werden können, wenn ein in Eigentumswohnungen geteiltes Gebäude als Ganzes veräußert wird.

Umwandlungsschutz

Das Instrument des Umwandlungsschutzes nach § 250 BauGB wird bis Ende 2027 verlängert. Damit können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen. 

Fristen für die Bauleitplanung

Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert häufig mehrere Jahre. Künftig sollen die Gemeinden Pläne im Regelfall innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlichen.

Stärkung der Klimaanpassung

Künftig sollen die Kommunen im Zuge der Erteilung des Baurechts z. B. die Schaffung von dezentralen Versickerungsanlagen auf einem Grundstück anordnen können oder auch die Anlage eines Gründaches. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit auch für den sog. unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Dort kommt es bisher allein darauf an, dass sich das neue Gebäude in die umgebende Bebauung einfügt. Flächen sollen zudem künftig leichter multifunktional genutzt werden (z. B. ein Sportplatz zugleich als Retentionsfläche). 

Der Entwurf enthält noch weitere für die Praxis bedeutsame Änderungen. Er ist sehr ambitioniert. Es dürfte sich um den wesentlichsten Eingriff des Gesetzgebers in das Baugesetzbuch seit seinem erstmaligen Inkrafttreten handeln. Ob der Entwurf tatsächlich in seiner jetzigen Fassung vollständig umgesetzt wird, bleibt abzuwarten.